Альтернативная Сделка Купли Продажи Квартиры Акредитив

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Альтернативная Сделка Купли Продажи Квартиры Акредитив». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Возможное длительное ожидание. Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт покупателем в «Сбербанке», в то время как продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.
• Необходимость точного выполнения всех условий сделки. Деньги будут окончательно переведены продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе» и продать жилье быстро не получится.
• Необходимость уплаты комиссии. За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.

Рассмотрим, как действует расчёт сторон по аккредитиву на примере Сбербанка. Деньги на аккредитивный счет перечисляет покупатель со своего персонального лицевого счета. Дополнительно оплачивается тариф за обслуживание. Размер такого тарифа для сделок купли-продажи недвижимости составляет фиксированные 2000 рублей.

Оформление договора купли продажи с аккредитивом

После перехода права собственности на жилую площадь покупателю продавец получает экземпляр договора купли-продажи с отметкой о регистрации в Росреестре. С ним, паспортом и выпиской из ЕГРН (необходимость дополнительных документов уточняется в конкретной организации) надо явиться в банк и сдать бумаги на проверку. После её успешного прохождения сумма будет переведена продавцу.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

В первую очередь, участники сделки должны достигнуть согласия в вопросе выбора типа расчётов, что должно быть отображено в основном ДКП. После этого продавец и покупатель определяются с банком и уточняют информацию о возможности открытия аккредитива. В заявлении установленного образца должны содержаться сведения о том, какая сумма должна поступить на счёт покупателя, и на основании каких документов средства могут быть переданы продавцу.

Все нюансы купли-продажи квартиры с использованием аккредитива и образец оформления подобного договора

Дом достраивается и вводится в эксплуатацию, квартира передается в распоряжение покупателя, после чего стороны обращаются в банк. Специалисты кредитной организации проводят проверку в ходе которой исключаются причины закрытия аккредитива, после чего деньги перечисляются на счет продавца.

Как оформить?

• Усложненная процедура оформления основного договора купли-продажи.
• Увеличение расходов на оформление сделки. Банки берут определенную плату за оформление аккредитива, что создает дополнительную финансовую нагрузку на продавца и покупателя.

Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

Особенности применения в России

Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества. Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

Почему мы рекомендуем Вам конкретные офисы банков для открытия аккредитивов? Аккредитив, хоть и относится к стандартным банковским операциям, является одной из самых сложных, требует специальных знаний и навыков.

Альтернативная сделка по аккредитиву

Все причины для продления срока должны быть перечислены в дополнительных условиях договора покупки с указанием списка документов и справок, которые нужно предъявить банку для доказательства таких причин.

Иональные вести Московской области

Немаловажно и то, что открытие банковского аккредитива позволяет обезопасить себя с точки зрения использования наличных денег. Отсутствие «налички» в расчетах гарантирует их полную прозрачность и, соответственно, отпугивает мошенников. Кроме того, аккредитивная форма расчетов является реальной альтернативой более дорогим сейфовым ячейкам, которые есть не в каждом отделении банка.

Сегодня кредитно-финансовые организации реализуют сразу несколько типов аккредитивов. Тип аккредитива выбирается Продавцом и Покупателем заранее. Он должен быть зафиксирован как в основном договоре купли-продажи квартиры, так и в заявлении Покупателя о намерении открыть аккредитивный счет.

Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт Покупателем в «Сбербанке», в то время как Продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.

Прочие виды аккредитивов

Аккредитив представляет собой способ безналичного расчета, при котором Продавец и Покупатель прибегают к помощи и посредничеству третьей стороны – банка. Схема расчета через аккредитив выглядит следующим образом:

Для упрощения подготовки договора, если вы не хотите обращаться к юристу, можно использовать образцы и примеры. Только обязательно удостоверьтесь, что образец подходит для вашего объекта недвижимости, в нем отражен факт использования для расчетов аккредитива и обозначены его условия.

• прежде чем использовать, нужно разобраться, как работает аккредитив;
• схема считается более сложной и длительной, поскольку требуется соблюсти много формальностей, а пересылка документов между банком (банками) и участниками сделки требует времени;
• выплата банком средств в пользу продавца предполагает неукоснительное соблюдение условий сделки и аккредитива, а с этим бывают проблемы, причем зачастую не связанные с желаниями и действиями сторон сделки;
• предусмотрена банковская комиссия, например, у Сбербанка она начинается от 1 500 рублей, для сделок с недвижимостью — 2 000 рублей;
• возможны дополнительные расходы, связанные с открытием счета (счетов), перечислением (зачислением) средств, предоставлением других банковских услуг.

Как прописать аккредитив в договоре купли-продажи

​Для начала нужно выбрать банк, в котором вам будет удобнее и выгоднее оформить аккредитив. Условия выдачи аккредитивов можно уточнить на официальных сайтах банков.

Продажа квартиры через аккредитив содержит риски продавца в большей степени, чем покупателя, хотя банковская схема априори преподносится, как безопаснее, чем банковская ячейка, но существует ряд нюансов и опасностей, о которых узнаете из статьи!

Продажа квартиры по аккредитиву риски продавца

По своему смыслу применение аккредитива соответствует хранению средств в банковской ячейке. Разница заключается только в том, что в последнем случае используются при расчете наличные деньги, а через аккредитив все финансовые операции протекают в безналичной форме.

Продажа квартиры через аккредитив риски продавца

Как и любой другой вариант проведения сделок с недвижимостью, применение данного механизма взаимных расчетов предполагает наличие определенных рисков, пусть одновременно и выступает средством защиты основных участников от возможных действий мошеннического характера.

при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).

Аккредитив при альтернативных сделках

При обращении покупателя в банк им заполняется заявление о намерении применить аккредитивный счет для финансовых расчетов по сделке купли-продажи. Кроме даты и регистрационного номера, заявление также должно отражать следующий ряд сведений об аккредитиве:

Преимущества такой формы расчетов

Методы имеют сходства, но есть и сильные различия. Использование ячейки предполагает наличие денег в физическом проявлении, а для второго случая – это безналичные расчеты, и в этом и состоит аккредитив. Сбербанк предоставляет оба варианта, однако чаще всего клиенты останавливаются на первом из них.

Говоря простыми словами, аккредитивом называется открываемый в банке специальный счёт, на котором можно зарезервировать денежные средства при проведении сделок по продаже товаров или предоставлении услуг (выполнении работ). При полном соблюдении обеими сторонами оговоренных в контракте условий, банк выплачивает необходимую сумму на счёт получателя (бенефициара).

Регистрировать лучше всего через регистраторов — так как сроки регистрации ипотечной сделки и обыкновенной разные (5 и 10 дней) следовательно сроки надо будет выравнивать ! ДКП заранее не подписывается (подписывается в день сделки после закладки ден средств в ячейку )- скорее всего Вам привезли на подпись предварительный договор (это договор о намерении заключить основной но в будущем).

Отличие аккредитива от банковской гарантии

• Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
• Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

• Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается, что расчёты по сделке будут осуществляться через аккредитив. В договоре обязательно указывается, через какие банки будет происходить передача денег, какие документы будут предоставлены продавцом банку-получателю и в какой срок, как и кем будет оплачиваться открытие аккредитивного счёта, в какие сроки вносятся деньги на аккредитивный счёт, ответственность сторон.
• Покупатель обращается в банк для открытия аккредитивного счёта.
• После открытия счёта и его пополнения осуществляется информирование продавца.
• После получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору документами.
• После проверки документов производится расчёт с продавцом.

Переданы продавцу они будут только после того, как им будут выполнены обязательства по сделке (то есть переход квартиры в собственность покупателя пройдёт регистрацию в Росреестре). Подробные условия перевода денежных средств прописываются в договоре купли-продажи.

Преимущества сделки через аккредитив

При сделках с недвижимостью не используется отзывной тип ввиду его невыгодности для продавца. Наиболее востребованным видом расчётов является покрытый безотзывной аккредитив. Именно он максимально учитывает интересы обеих сторон договора.

Проведение расчётов по сделке через депозит нотариуса отличается от описанных выше схем, главным образом тем, что гарантом выплаты денег продавцу (или, в случае отказа в регистрации – покупателю) служит не банк, а нотариус.

Если же сделка совершается в простой письменной форме (договор нотариально не удостоверяется), то размер платы за пользование депозитом нотариуса будет ощутимо выше. Впрочем, во всех случаях необходимо предварительно проконсультироваться у нотариуса по вопросу стоимости такой услуги.

Сравнение инструментов безопасного проведения расчетов по сделке с недвижимостью

Механизм электронной регистрации появился в начале 2022 года. Первым его предложил Сбербанк, и изначально электронной регистрацией можно было воспользоваться только при покупке квартир в новостройках. Сегодня по такой схеме регистрируется и купля/продажа вторичного жилья. Электронная регистрация позволяет оформить сделку, не посещая офис Росреестра или МФЦ. Документы по сделке отправляются в электронном виде из офиса банка или фирмы-застройщика (имеющей соглашение со Сбербанком). После того, как Росреестр зарегистрировал переход права собственности, покупатель на свою электронную почту получает договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации.