Переуступка дду 2022 год

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Переуступка дду 2022 год». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

При реализации имущественных прав (не собственности) предельный минимальный срок владения как основание для освобождения от налога не установлен. Поэтому в данном случае следует не позднее 30 апреля 2022 года подать налоговую декларацию, уменьшив при этом налогооблагаемые доходы на сумму расходов, связанных с приобретением прав (при заключении ДДУ).

Купила квартиру по ДДУ и продала – надо подавать декларацию

Заключив в 2022 году договор долевого участия и выполнив его условия, Вы получили право требовать у застройщика квартиру в многоквартирном доме после его сдачи. Отмечу, что право требования не следует путать с правом собственности на квартиру! В 2022 году Вы переуступили это право за те же деньги, что и сами заплатили застройщику. Таким образом, Вы не получили дохода, а налог на доходы физических лиц (НДФЛ: 13% – для резидентов России, и 30% – для нерезидентов) уплачивается именно с полученных доходов. Если их нет, то налог платить не надо.

– В 2022 году мною была полностью оплачена квартира по ДДУ. В 2022 году эта квартира была мною продана за ту же сумму путем переуступки прав требований по ДДУ. Должна ли я подавать налоговую декларацию, и если да, то в этом году или в 2022?

Таким образом, налога к уплате у Вас не возникнет, но обязанность подать декларацию у Вас остается. Так как налоговым периодом для НДФЛ признается календарный год, то подать декларацию по форме 3-НДФЛ за 2022 год Вы должны в 2022, но не позднее 30.04.2022 года.

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных — за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика. Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо. У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч. В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Квартиры от застройщиков с акциями

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из вторых рук

Первоначально нужно согласовать вопрос продажи права требования (переуступки) с застройщиком и другими участниками ДДУ. По закону нужно известить письменно каждого о своем намерении продать свою часть будущего жилья. Также не помешает ознакомиться со всеми пунктами договора переуступки, чтобы провести всю процедуру быстро и без отказа.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Надо ли платить налог по переуступке

При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства. Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ. При данном раскладе ситуации покупатель никакие обязательные взносы в бюджет, а также налоги не платит: это прерогатива продавца.

Надо ли платить налог за переуступку прав на строящееся жильё,

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

В 2022 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

• подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
• графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
• основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
• срок передачи квартиры гражданину;
• полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
• гарантийный срок;
• обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Подводные камни и пути обхода закона

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны. Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате. Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия

Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Что означает переуступка прав по ДДУ

1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

1. Плата за согласие. С целью получения материальной выгоды застройщики часто предусматривают пункт о вознаграждении за предоставление согласия на переуступку права требования. Такой подход вполне логичен. Застройщик рискует понести убытки в случае неблагонадежности нового участника. Например, если стоимость будущего жилья оплачена не полностью. Естественно, наличие такой оговорки может обойтись инвестору в круглую сумму. Если же продавец успел выплатить всю сумму по договору, то плата за согласие больше похожа на необоснованное обогащение застройщика. Причем строительные компании периодически обосновывают такое решение оказанием дополнительных услуг (сопровождение сделки). Стоимость согласия варьируется от 1 до 10% от суммы договора. При необходимости подобные поборы можно оспорить в суде. Единственный недостаток – значительная потеря времени. Также можно попробовать подать бумаги в Росреестр без согласия застройщика. При наличии доказательств об уплате всей стоимости квартиры государственный орган может пойти навстречу дольщику. После чего ему останется лишь известить застройщика о переуступке прав.

Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ

2. Потеря средств при расторжении ДДУ. Покупатель вправе разорвать договор с застройщиком. При таких обстоятельствах ему возвращается фиксированная сумма. Если по договору уступки покупатель заплатил больше, то разница ему не возвращается.

Разница между двумя видами переуступки

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Если свою недостроенную квартиру в долевом строительстве продает физическое лицо и ему более безопасно получить деньги до регистрации договора цессии, то юридическое лицо, обычно это юридические или инвестиционные компании, может без всякого риска получить деньги и после регистрации сделки уступки.

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Переуступка квартиры в ипотеку

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). При этом на договор участия в долевом строительстве и на соглашение об уступке прав по этому договору распространяется общее правило п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Незаключенный договор прав и обязанностей для третьих лиц не порождает, следовательно, и соглашение об уступке прав, основанное на незарегистрированном договоре участия в долевом строительстве, не может повлечь за собой возникновение у цессионария прав (требований) по отношению к застройщику (постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2022 N Ф09-11083/12). Заключение договора цессии при таких обстоятельствах может быть основанием для возложения на цедента ответственности по правилам ст. 390 ГК РФ (постановление Двенадцатого ААС от 09.11.2022 N 12АП-7339/12).

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

• исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
• справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
• финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.

Бухгалтерский учет — это формирование документированной систематизированной информации об объектах учета, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 06.12.2022 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», далее — Закон N 402-ФЗ). Объектами бухгалтерского учета экономического субъекта являются:
1) факты хозяйственной жизни;
2) активы;
3) обязательства;
4) источники финансирования его деятельности;
5) доходы;
6) расходы;
7) иные объекты в случае, если это установлено федеральными стандартами (ст. 5 Закона N 402-ФЗ).

Переуступка дду 2022 год

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом (далее также — ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, объединяющими имущественные паевые взносы его членов, и отнесены к некоммерческим корпоративным организациям (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ, ст. 123.1, п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). В соответствии с ч. 3 ст. 110 ЖК РФ члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива, пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (ст. 125 ЖК РФ).
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме только в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).
В п. 9 Информации Минфина России от 24.12.2022 N ПЗ-1/2022 «Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций» разъясняется, что в ЖСК по группе статей «Дебиторская задолженность» отражается задолженность членов кооператива, имеющих право на паенакопления, при передаче членам кооператива имущества, предназначенного для предоставления во владение и пользование его членам (квартира, иное помещение). При этом возникновение дебиторской задолженности в ЖСК обусловлено обязательствами члена кооператива по выплате паевого взноса либо по возврату предоставленного ему во владение и пользование имущества в случае невыплаты паевого взноса либо по иным основаниям, предусмотренным уставом кооператива.
С учетом п. 10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, и п.п. 5, 6 и 7 ПБУ 1/2022 «Учетная политика организации» полагаем, что переданное физическим лицом имущественное право лицу, его приобретшему (Вашей организации), следует отражать в том же порядке, что и ранее учтенные по подобным договорам с ЖСК — с использованием открываемого к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчета.
В таком случае в бухгалтерском учете будут сделаны проводки:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с ЖСК» Кредит 76, субсчет «Расчеты с физлицом по договору уступки права (требования)»
— отражено право (требование), вытекающее из договора участия в ЖСК, и задолженность перед физлицом, передавшим пай;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с физлицом по договору уступки права (требования)» Кредит 62
— зачтена (погашена) задолженность физического лица по оплате прав требований по договору долевого участия исходя из величины переданного пая.

Организация применяет общую систему налогообложения, не является застройщиком и подрядчиком. В организации есть договоры долевого участия (далее — ДДУ), отражены на счете 58. Планируется уступка прав требования физическому лицу по ДДУ. Денежные средства от физического лица не поступят, он передает взамен договор участия в строительстве другого дома, заключенный с ЖСК и не подлежащий регистрации в Росреестре. У организации есть подобные договоры с ЖСК, которые отражаются по счету 76. Каким способом отразить в бухгалтерском и налоговом учете данную операцию?

Согласно ст. 41 НК доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки (в той мере, в какой такую выгоду можно оценить) и определяемая для организаций в соответствии с главой 25 НК РФ.
В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме. При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав) (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Как уже сказано выше, права требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, для целей налогообложения следует рассматривать в качестве имущественных прав, в связи с чем денежные средства, полученные при их уступке, являются выручкой от реализации имущественных прав (смотрите, например, письма Минфина России от 22.07.2022 N 03-11-11/43086, от 30.10.2022 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2022 N 03-07-11/58, от 25.01.2022 N 03-11-11/11, от 02.06.2022 N 03-11-11/145, от 12.05.2022 N 03-11-04/2/83).
Таким образом, доход от реализации имущественных прав при уступке требования физическому лицу учитывается в целях налогообложения прибыли.
Средства, полученные от реализации прав требования по договору участия в долевом строительстве, включаются в состав доходов (выручки от реализации имущественных прав) при формировании налоговой базы в размере фактически полученных сумм, а не в виде положительной разницы между стоимостью данных прав и расходами, понесенными в связи с их приобретением по договорам долевого участия в строительстве (смотрите определение ВАС РФ от 27.01.2022 N ВАС-15173/11, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2022 N 13295/10).
Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено п. 10 ст. 309.1 или п. 2.2 ст. 277 НК РФ (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В случае уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2022 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2022 N 16-15/126902@, от 20.03.2022 N 19-11/21523). Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется физическому лицу, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

• выбор банковской организации. Если будущий владелец квартиры планирует взять её в ипотеку или кредит, то правильный выбор банка даст возможность сотрудничать с ним на наиболее выгодных условиях. Банки работают не со всеми строительными фирмами, поэтому нужно искать ту организацию, которая предлагает наибольший список застройщиков и вариантов жилья.

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

Если будущего владельца квартиры не устраивает качество жилья, сроки строительства или он хочет получить прибыль от недвижимости, ему можно воспользоваться правом – заключить договор с переуступкой своих прав новому хозяину.

На что стоит обратить внимание

• риск срыва сделки из-за застройщика;
• долгий процесс оформления документации;
• рассрочка даётся сроком до 5 лет;
• полное внесение суммы на счёт застройщика должно быть произведено до окончания строительства объекта.

• Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
• Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
• В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
• Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю. Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов. Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

По ДДУ

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2022 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2022 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.