Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ Рынка Коммерческой Недвижимости Барнаула 2022». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В первом полугодии 2022 на рынке недвижимости наблюдалось снижение активности. Если в первом полугодии было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи резко пошли на спад – по сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле на 20%.
Рынок недвижимости в 2022: что происходит и чего ожидать
Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться. За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%. Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.
Рынок недвижимости в 2022: что происходит и чего ожидать
При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.
– Чаще всего молодые семьи женятся, им дают родители на первоначальный взнос, они идут и покупают квартиры под ипотеку небольшую. Потом рожают ребенка, переходят в другую квартиру, рожают второго, закрывают маткапитал, переходят в трехкомнатную квартиру. Ну и так далее. Это самая средняя ситуация.
Молодые люди, которые в свое время купили однокомнатную квартиру, родили одного-двух детей, сегодня понимают, что им надо расширяться, и они идут за квартирами в 50-80 квадратов. Это одно из, наверное, не открытий для нас, а новых веяний. Однокомнатные всегда пользовались спросом, потому что это то, с чего стартует молодая семья или молодой человек. В основном сегодня благодаря маткапиталу, благодаря дешевой ипотеке или субсидированным ставкам наши клиенты ориентируются на то, что они хотели бы двух– или трехкомнатную квартиру купить.
Либо деньги, либо жилье: что такое эскроу-счет и как он обезопасит алтайских дольщиков
Это вопрос первоначального взноса, ипотеки, сколько времени человек готов ждать, пока достроится первичный рынок, или ему важно уже сегодня заселиться в квартиру либо сдавать ее в аренду. Поэтому с каждым клиентом индивидуально рассматривается его потребность.
Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.
По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.
Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России
Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2022 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.
Во-первых, они поглощают площади от нескольких сотен квадратных метров («Магнит», «Пятерочка», «Монетка», «Ярче») до нескольких тысяч квадратных метров («Магнит гипермаркет», «Лента супермаркет», «Планета одежды и обуви»). Во-вторых, занимают максимальное количество свободных локаций, иногда игнорируя качество этих локаций или допуская каннибализм, при этом предлагая цену выше средней по рынку («Магнит», «Пятерочка»). В-третьих, они смещают свое внимание на периферию — на города-спутники Новосибирска и районные центры. (Более подробно об этих тенденциях и примерах можно прочитать ниже в разделе «Комментарии экспертов».)
Коммерческая недвижимость: Казани не хватает стрит-ретейла, а Уфе
Например, активность в городе Черепаново федеральных сетей дала местным предпринимателям повод озвучивать на старте переговоров высокую ставку аренды на уровне 600—700 рублей за метр. Но это лишь ожидания и пожелания собственников. Мы арендовали более тысячи квадратных метров у местного предпринимателя по цене менее 400 рублей за квадрат.
«Покупая объект в Омске, надо учитывать, что арендатора придется искать»
Наша компания знакома с ситуацией, так как последние 7 лет практически выполняет функции отдела развития одной из продовольственных торговых сетей, действующих на рынке Урала и Сибири. Мы проводим переговоры по аренде магазинов, подбираем локации под их строительство и строим здания магазинов.
Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда 87 000 кв. м сетью магазинов «ВкусВилл» мультитемпературного распределительного центра в «PNK Парк Вешки», аренда розничной сетью «Спортмастер» склада в индустриальном парке «Холмогоры» площадью около 35 000 кв. м.
39% от общего объема новых объектов было введено в эксплуатацию на расстоянии от 15 до 30 км от МКАД, что составляет около 162 000 кв. м. На расстоянии от 30 до 45 км от МКАД наблюдался максимальный за отчетный период прирост предложения, который составил 55%, или 228 000 кв. м в абсолютном выражении.
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды и доля вакантных площадей по направлениям Московского региона
В связи с низкой долей вакантных площадей и высоким спросом, который отмечается на рынке Московского региона с начала 2022 года, наблюдается повышение интереса к спекулятивному девелопменту со стороны игроков рынка. Сохранение данного тренда прогнозируется до конца I полугодия 2022 года.
Тройку городов с наиболее окупаемыми торговыми площадями замыкает Новосибирск, где вернуть деньги, вложенные в покупку помещения под магазин, можно за 4,8 лет. Доходность от сдачи в аренду здесь тоже высокая — 20,7%. По данным аналитической службы «Реального времени», цена предложения по продаже в конце прошлого года в Новосибирске в среднем составила почти 77 тысяч рублей, цена аренды за год — 15,9 тысячи рублей, что выше, чем в других крупных миллионниках. Однако директор ООО «Сибирская строительная компания» Евгений Фурлетов-Демченко обращает внимание на то, что в реальности цена продажи и аренды могут отличаться от заявленных.
Коммерческая недвижимость: Казани не хватает стрит-ретейла, а Уфе
— Самый востребованный формат инвестиций в Казани, который рынок не может обеспечить, — это хороший стрит-ретейл. Большой процент обращений от инвесторов с потребностями вложений до 10 млн рублей. К сожалению, рынок не может обеспечить подобными лотами, потому что инвесторов больше, чем хороших объектов. Таких объектов масса, но они очень хорошие, так что собственникам нет смысла их продавать. Тем более если в них «сидит» федеральная сеть и там предусмотрена индексация, — отмечает Владимир Шайхиев.
Доходность и окупаемость торговых центров
— Классика жанра — 10-летний срок окупаемости. Хотя инвесторы сейчас все-таки рассматривают объекты со сроком окупаемости от 8 лет и ниже. Возможность окупить вложение за 8 лет воспринимается как абсолютная норма. Доходность, равная 12—13 процентам — это то, что сейчас ищут инвесторы. Объекты с доходностью 10 процентов они рассматривают неохотно. Но, опять же, многое зависит от качества объекта, — говорит заместитель генерального директора консалтинговой компании A-development Владимир Шайхиев.
Индекс производства пищевых продуктов, включая напитки, и табака составил 102,0% против 102,5% в 2022 г ., в том числе мяса и мясопродуктов – 105,0%, молочных продуктов – 102,0%, продуктов мукомольно-крупяной промышленности, крахмалов и крахмалопродуктов – 102,2%, растительных и животных масел и жиров – 97,1%, продуктов переработки и консервирования картофеля, фруктов, овощей – 98,4%, напитков – 99,1%, табачных изделий – 97,0 процентов. По сравнению с 2022 г . выросли объемы выработки масла сливочного (на 2 , 9%) , сыров и сырных продуктов (на 17 , 1%) , цельномолочной продукции (на 1 , 2%). Сохранились высокие темпы производства плодоовощной продукции замороженной (на 10 , 0%) , картофеля переработанного и консервированного (на 6 , 8%) , маргариновой продукции (на 2 , 4%) , макаронных изделий (на 5 , 0%) , муки из зерновых культур , овощных и других растительных культур (на 2 , 1%) , сахара-песка (на 9 , 5%). На уровне предыдущего года выработано кондитерских изделий (99 , 1%). хлеба и хлебобулочных изделий (99 , 3%) , продуктов молочных сгущенных (99 , 5%).
Важнейшей предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные программы, которые должны разогнать инвестиционные процессы. В этих условиях положительную роль должен сыграть частичный уход с отечественного рынка иностранных компаний, теперь у российских предприятий реального сектора появились возможности для увеличения своей доли на внутреннем рынке и увеличения выпуска продукции. Для дальнейшего развития импортозамещения требуются значительные и регулярные инвестиции в активы высокотехнологичных отраслей. Требуется строить новые производственные здания, приобретать современное оборудование, обучать кадры, внедрять новые технологии и организацию производства. Однако это процесс многосложный, затратный, требует времени и ожидать скорого роста здесь не стоит.
Состояние и перспективы рынка недвижимости
На фоне снижения потребительского спроса, происходит спад инвестиций — 8,4% (для сравнения, в 2022 году снижение было — 13,5%). Отрицательная динамика инвестиций сохраняется уже третий год подряд и объясняется неопределенностью и неуверенностью в целом по экономике. Одной из причин является удорожание заемного капитала. Иностранный капитал вследствие санкций для многих компаний стал недоступен, а кредиты российских банков резко подорожали после повышения ключевой ставки. Ощутимое оживления инвестиционной активности можно ждать только в условиях политической и экономической стабильности и при снижении ставок по кредитам. Но пока политическая напряженность сохраняется и поддерживается извне, а понижение ставки маловероятно в связи с высокими инфляционными рисками.
Впрочем, есть и другая, пессимистичная точка зрения. По оценке экс-главы комитета поддержки и развития малого и среднего предпринимательства мэрии Новосибирска, управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, стагнация в экономике продолжается, и бизнес постепенно сжимается. Поэтому деловая активность, а, значит, и коммерческая недвижимость концентрируется вокруг Красного проспекта. По мнению Дьячкова, даже округа площади Маркса, которая много лет была центром притяжения для бизнеса, сейчас теряет свои позиции.
Недвижимость с коммерческим интересом
Алексей Малов не согласен с подобным мнением. По его словам, бизнес-будущее не только за Тихим центром. Понятно, что интерес к этому району есть, но это не значит, что коммерческая недвижимость при этом вытеснит жилую – Тихий центр застроен жилыми домами, и в ближайшей перспективе они никуда не денутся. Мнение Малова подтверждает и статистика управления Росреестра по Новосибирской области, представители которого отмечают, что в прошлом году активного вывода жилого сектора в коммерческий в этом районе не наблюдалось.
Есть ли кризис и где спрос?
А застройщики утверждают, что в центре Новосибирска как раз выгоднее строить жилье – оно и стоит дороже, и покупается активнее. По словам Данила Прудникова, в жилом комплексе Milkhouse застройщик отдал первые этажи под коммерческую недвижимость, тем самым создав «точки притяжения», как для жителей нового ЖК, так и для всех, кто бывает в Тихом центре.