Правила Подсчета Площадей Жилого Дома 2022: последняя информация, видео советы, изменения

Содержание

ТРЕБОВАНИЯ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ, МАШИНО-МЕСТА

7. Площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежилого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений без учета площади, занятой ограждением.

Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» , в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации ), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации ).

4. Для оценки точности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения или машино-места, площади застройки сооружения рассчитывается средняя квадратическая погрешность определения (вычисления) площади по рекомендуемым формулам, приведенным в приложении к настоящим требованиям, и указывается в техническом плане в соответствующей характеристике объекта недвижимости.

11.1. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

10. Площадь указанных в пункте 1 настоящих требований жилых зданий определяется с учетом положений пунктов 2 — 7, 10.1 — 10.4, 13 настоящих требований. Исходя из положений пункта 39 статьи 1, части 1 статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации , частей 1 и 3 статьи 23, части 9 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2022 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» , правила определения площади жилых зданий применяются при определении площади зданий с разрешенным использованием «объект индивидуального жилищного строительства» («жилой дом») или «садовый дом», зданий с назначением «жилой дом», «жилое строение» или «садовый дом».

Применяемая в настоящее время форма технического плана, а также действующая ХМL-схема не предусматривают указания значения среднеквадратической погрешности определения площади. По уже сложившемуся обычаю (общему правилу) указать сведения, не предусмотренные формой технического плана, можно только в разделе «заключение кадастрового инженера».

Соответственно, при выполнении измерений на уровне пола, кадастровый инженер может столкнуться с различными препятствиями (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления и т.д.), которые при измерениях не следует «учитывать» как ограждающий элемент и измерение линейного размера необходимо продолжать далее, до самой стены, включая в состав выполняемого измерения отрезок, занятый вышеуказанными элементами (при их наличии).

Следует отметить, что Требования не содержат каких-либо новых положений, кардинально меняющих ранее действовавший подход к правилам определения площади объектов недвижимости. Принципиальный подход по всем вопросам Требований остался прежним, текст документа практически полностью повторяет текст ранее действовавших Требований, утвержденных приказом Минэкономразвития от 01.03.2022 № 90 (далее – приказ №90), в соответствии с которыми кадастровые инженеры осуществляли свою профессиональную деятельность на протяжении почти четырех лет.

Кадастровыми инженерами также неоднозначно воспринимаются положения пункта 10.3 Требований о необходимости учета в площади этажа жилого здания площадей балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен… в сочетании с противоречащими положениями пункта 12.1 Требований о необходимости исключить из площади жилого помещения площадь балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Ассоциация полагает, что порядок выполнения измерений не изменился, и все линейные замеры следует выполнять также, как и ранее – то есть, «от стены до стены». Но, если ранее была установлена высота от уровня пола (1 м 10 см), на которой необходимо было выполнять замеры, то обновленные Требования позволяют выполнять замеры на любой удобной высоте, начиная от уровня пола и заканчивая высотой до 1 м 10 см от уровня пола. При этом, замеры, выполненные на разной высоте, не должны существенно отличаться друг от друга.

Какая площадь здания и помещения вносится в кадастр недвижимости, рассказали в Кадастровой палате

Кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) является составной частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и представляет собой свод систематизированных сведений о недвижимом имуществе. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объектах. К основным относятся такие характеристики объекта, которые позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Одной из таких характеристик является площадь. Эксперт Кадастровой палаты Тамбовской области Светлана Ульева рассказала, какая площадь здания и помещения вносится в кадастр недвижимости.

Площадь объекта недвижимости (здания, помещения) определяется кадастровым инженером самостоятельно в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2022 года № 90.

В законодательстве существуют также такие понятия, как «общая приведенная площадь» и «общая площадь». Общая приведенная площадь используется застройщиком при заключении договоров участия в долевом строительстве для определения предмета и цены договора в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Она состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террас с понижающими коэффициентами. Понятие общей площади закреплено в Жилищном Кодексе РФ. В соответствии с ним общая площадь как жилого здания, так и жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас).

«Методика определения площади в этом документе применима только для целей государственного кадастрового учета, – отмечает эксперт. – Так, по общим правилам площадь здания – это сумма площадей всех этажей. При этом площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд. Площадь жилого помещения (квартиры, комнаты) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения. В нее включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли)».

Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено внесение в ЕГРН сведений об «общей приведенной площади» и «общей площади» объекта недвижимости. В связи с этим площади объектов недвижимости, которые подлежат внесению в ЕГРН и определяются кадастровым инженером в ходе проведения кадастровых работ, могут отличаться от площадей, указанных в проектной документации и договорах долевого участия в строительстве. Кроме того, в записях кадастра недвижимости о здании и помещении указываются сведения о площади в квадратных метрах и с округлением до 0,1 квадратного метра.

Навес, даже если он пристроен к дому, имеет бетонированную площадку и опоры на фундаменте, не является объектом капительного строительства, а следовательно, не входит в общую площадь дома. Поэтому машиноместо можно сперва оформить как навес, а потом, при желании переделать его в гараж.

Как мы отмечали выше, площадь технического подполья (место, где под домом располагаются коммуникации) не входит в общую площадь дома. Разница между техническим подпольем и техническим этажом заключается в расстоянии от пола до потолка. Техническим подпольем считается помещение с высотой потолка менее 1,8 метра. Но, при этом, техническое подполье на момент обмеров, должно и выглядеть как техническое подполье, а не как замаскированный этаж с искусственно приподнятым полом и набором комнат. Кроме того, крайне важно, чтобы это же назначение подпола было указано в проекте.

Таким образом, законодатель фактически не оставил домовладельцам возможности для манипуляций с площадями помещений в целях включения или не включения их в общую площадь здания для кадастрового учета. Но, все же, существует ряд моментов, о которых следует рассказать.

С 1-го сентября 2022 года в силу вступил новый порядок расчета налога на имущество «по кадастровой стоимости». Что такое кадастровая оценка недвижимости, и как корректно считать имущественный налог мы подробно описывали в нашей статье. Но в контексте сегодняшнего материала рассмотрим, как формируется кадастровая стоимость жилого дома.

Изготовление Технического плана относится к кадастровым работам, поэтому выполняться может только квалифицированными кадастровыми инженерами, состоящими в саморегулируемой организации. Саморегулируемые организации (СРО) осуществляют контроль за соблюдением требований кадастровыми инженерами законов и нормативов, регулирующих кадастровую деятельность. Список СРО и действительных членов организаций можно найти на сайте Росреестра. Там же можно посмотреть статистику по выбранному кадастровому инженеру.

Если здание, сооружение или объект незавершенного строительства располагаются на нескольких земельных участках, для которых установлена различная точность определения координат характерных точек, то координаты характерных точек контура конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, расположенных на поверхности земельного участка, надземных конструктивных элементов, а также подземных конструктивных элементов (при условии возможности визуального осмотра таких подземных конструктивных элементов) определяются с точностью, соответствующей наиболее высокой точности определения координат характерных точек границ земельного участка.

10. Площадь указанных в пункте 1 настоящих требований жилых зданий определяется с учетом положений пунктов 2 — 7, 10.1 — 10.4, 13 настоящих требований. Исходя из положений пункта 39 статьи 1, части 1 статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации 6 , частей 1 и 3 статьи 23, части 9 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2022 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 7 , правила определения площади жилых зданий применяются при определении площади зданий с разрешенным использованием «объект индивидуального жилищного строительства» («жилой дом») или «садовый дом», зданий с назначением «жилой дом», «жилое строение» или «садовый дом».

Характерные точки границ земельных участков, определенные геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, закрепляются межевыми или иными знаками, в случае если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого выполняются кадастровые работы. Сведения о закреплении характерных точек границ земельных участков отражаются в межевом плане.

Вычисление средней квадратической погрешности определения координат характерных точек производится с использованием программного обеспечения, посредством которого выполняется обработка материалов спутниковых наблюдений, а также по формулам, указанным в пунктах 5, 8 настоящих требований.

СП Здания жилые многоквартирные

А.1.1 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м, включаются в площадь застройки.

Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включают.

При определении количества этажей здания учитывают все этажи, включая подземные, подвальный, цокольный, надземные, технические, мансардный и технический чердак; не учитывают: подполье, независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак высотой менее 1,8 м.

Определение площади (с 2022 года)

подполья для проветривания;
неэксплуатируемого чердака ;
технического подполья ;
технического чердака ;
внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками;
тамбуров ;
портиков ;
крылец ;
наружных открытых лестниц ;
пандусов .

с разрешенным использованием:
- « объект индивидуального жилищного строительства »;
- «жилой дом»;
- « садовый дом »;
с назначением:
- «жилое»;
- « многоквартирный дом »;
- «жилой дом»;
- « жилое строение »;
- «садовый дом».

балконов (внутренних в зрительных и других залах);
лоджий ;
террас ;
веранд ;
внутренних перегородок и стен;
лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа;
всех площадок, ярусов этажерок и антресолей — в одноэтажном здании ;
площадок, ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками площадок, ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа — в многоэтажном здании.

подполья для проветривания на вечномерзлых грунтах;
технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;
неэксплуатируемого чердака ;
наружных балконов , портиков , крылец , наружных открытых лестниц и пандусов ;
технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток ; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);
площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;
засыпанных землей пространств между строительными конструкциями.

антресолей ;
галерей и балконов зрительных и других залов;
галерей;
переходов в другие здания;
тоннелей;
всех ярусов внутренних этажерок ;
рамп ;
открытых неотапливаемых планировочных элементов, например:
- эксплуатируемой кровли;
- наружных галерей;
- наружных тамбуров .

Таким образом, площадь эксплуатируемой кровли, расположенной в пределах этажа здания (в уровне этажа), учитывается в площади такого этажа, и в силу пункта 51 Требований N 953, такая эксплуатируемая кровля в соответствии с поэтажными планами, являющимися частью проектной документации, может быть отображена в плане соответствующего этажа графической части технического плана.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, в случае если в представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав полученное в результате кадастровых работ значение площади объекта строительства отличается от значения площади такого объекта, указанной в разрешении в его в эксплуатацию, орган регистрации прав (государственный регистратор) вправе направлять в орган местного самоуправления муниципального образования по месту расположения объекта строительства запрос о соответствии построенного объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны.

Кроме того, согласно подпунктам «п», «у» пункта 14 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87, планы кровли не относятся к поэтажным планам зданий и сооружений.

Учитывая определения садового и дачного земельного участка (статья 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», положения Приложения Б (справочное) СП 53.13330.2011. «Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*», утвержденного приказом Минрегиона России от 30 декабря 2010 г. N 849, по мнению Департамента недвижимости, площадь жилого строения определяется аналогично определению площади жилого здания.

Подобные действия УО противоречат п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306, который устанавливает нормативы потребления воды и услуг по отведению сточных вод в целях содержания общего имущества в доме. В указанном пункте говорится о том, что общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме для расчёта платы за указанные КР на СОИ, определяется как суммарная площадь:

межквартирных лестничных площадок и лестниц;
коридоров, тамбуров, холлов;
вестибюлей, колясочных;
помещений охраны (консьержа).

Учитывая приведённые выше требования нормативно-правовых актов, ВС РФ подтвердил правоту органа Госжилнадзора и оставил в силе принятые ранее по делу решения. Вывод Верховного суда РФ был однозначным: включение в состав общего имущества не указанных в ПП РФ № 306 площадей помещений для расчётов платы КР на СОИ по услугам горячего, холодного водоснабжения и водоотведения и определения является неправомерным.

Верховный суд РФ поставил точку в затянувшемся споре управляющей домом организации и органа ГЖН о том, какие площади включаются в общее имущество собственников при расчёте платы за коммунальные ресурсы, потреблённые в целях содержания такого имущества. Читайте о доводах и решении ВС РФ по этому вопросу.

Орган ГЖН, завершив проверку, зафиксировал нарушение управляющей организацией п. 29 ПП РФ № 491, п. 27 приложения 1 к ПП РФ от 23.05.2006 № 306. Инспекторы зафиксировали, что УО при расчёте платы за холодную, горячую воду и отведение сточных вод, израсходованных на содержание общего имущества, включила в состав ОИ помещения, не предусмотренные для расчёта такой платы.

Решение по спору ВС РФ принимал, опираясь на следующие требования нормативно-правовых актов, которые приводили и все предыдущие судебные инстанции, разбирая спор:

Площадь общих помещений, которая используется при расчёте платы за холодную, горячую воду и водоотведение, потреблённые на содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме, определяется в соответствии с требованиями ПП РФ № 306 и техническим паспортом МКД.
В площадь общего имущества для расчётов за КР на СОИ по холодному, горячему водоснабжению и водоотведению включаются только площади помещений, указанных в п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306: площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны согласно данным, указанным в техдокументации.
Следовательно, для расчёта платы за горячую и холодную воду, водоотведение, предоставленные в целях содержания общего имущества, приняты площади не всех общих помещений, указанных в ст. 36 ЖК РФ. Перечень их индивидуализирован для расчёта конкретной жилищной услуги.
При расчёте площади помещений, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, УО должна учитывать один и тот же состав как при определении нормативов КР на СОИ, так и при расчётах платы за такие услуги.

6.14 При отсутствии централизованного теплоснабжения в качестве источников тепловой энергии, работающих на газовом или жидком топливе, должны применяться автоматизированные теплогенераторы полной заводской готовности. Указанные теплогенераторы следует устанавливать в вентилируемом помещении дома в первом или цокольном этаже, в подвале или на крыше. Генераторы тепловой мощностью до 35 кВт допускается устанавливать на кухне.

Допускается предусматривать индивидуальные и коллективные источники водоснабжения из подземных водоносных горизонтов или из водоемов из расчета суточного расхода хозяйственно-питьевой воды не менее 60 л на человека. В районах с ограниченными водными ресурсами расчетный суточный расход воды допускается уменьшать по согласованию с местными органами Минздрава России. Качество питьевой воды должно соответствовать гигиеническим нормативам, утвержденным Минздравом России.

6.4 В домах высотой 3 этажа основные конструкции должны соответствовать требованиям, предъявляемым к конструкциям зданий III степени огнестойкости по СНиП 21-01: предел огнестойкости несущих элементов должен быть не менее R 45, перекрытий — REI 45, ненесущих наружных стен — Е 15, настилов бесчердачных покрытий — RE 15, открытых ферм, балок и прогонов бесчердачных покрытий — R 15. Предел огнестойкости межкомнатных перегородок не регламентируется. Класс конструктивной пожарной опасности дома должен быть не ниже С2.

7.5 Конструктивные решения элементов дома (в том числе расположение пустот, способы герметизации мест пропуска трубопроводов через конструкции, устройство вентиляционных отверстий и размещение тепловой изоляции и т.д.) должны предусматривать защиту от проникновения грызунов и насекомых.

В необходимых случаях должны быть приняты соответствующие меры от проникновения дождевых, талых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций дома, а также образования недопустимого количества конденсационной влаги в наружных ограждающих конструкциях путем достаточной герметизации конструкций или устройства вентиляции закрытых пространств и воздушных прослоек.

СП Здания жилые многоквартирные

Следует учитывать, что приказ Минстроя РФ от 15.10.2022 № 631/пр вносит изменения в приказ Минстроя РФ от 20.12.2022 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» и не устанавливает непосредственно правила подсчета площадей. Письмо Минстрой РФ от 25.12.2022 № 53201-ИФ/07 уточняет правоприменение вступивших в силу изменений в отношении проектных деклараций ранее разработанных и вновь разрабатываемых.

Следует ли при определении суммы площадей квартир в жилой застройке по методике СП 54.13330 применять коэффициент к площади балконов, лоджий и террас =1, или как до 13 декабря 2022 можно руководствоваться пунктом А.2.3 СП 54.13330.2022 (Общая площадь квартиры — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации и приказом Минстроя РФ от 25 ноября 2022 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»)?

Проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями технических регламентов (статья 48 ГрК РФ) и при обосновании принятых решений используются требования национальных стандартов и сводов правил, включенных в перечень обязательного применения (ПП РФ № 985) и добровольного применения (приказ Росстандарта № 687) или СТУ (часть 6 статьи 15 ФЗ № 384).

Поэтому площади квартир в проектной документации определяется в соответствии с пунктом А.2.1. приложения А СП 54.13330.2022; общая площадь квартир – в соответствии с пунктом А.2.3 приложения А СП 54.13330.2022 с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации и приказом Минстроя РФ от 25.11.2022 № 854/пр.

В этой связи также следует отметить, что кадастровый инженер за внесение заведомо ложных сведений технический план несет административную ответственность в соответствии с частью 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, предусмотренного статьей 170.2 Уголовного кодекса Российской Федерации, а ненадлежащее исполнение кадастровых работ, предусмотренных договором подряда влечет гражданско-правовую ответственность кадастрового инженера, предусмотренную статьей 723 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом обращаем внимание, что правило об определении площади здания по внутренней поверхности наружных стен, предусмотренное пунктами 5, 8 Требований № 90 не освобождает кадастрового инженера от обязанности производить расчет площади такого здания с учетом особенностей его конструктивно-архитектурных решений в соответствии с требованиями № 90, в частности каждого этажа такого здания с учетом пунктов 6, 9 Требований № 90.

Площадь здания (жилого и нежилого) для целей государственного кадастрового учета определяется c учетом положений пунктов 2, 3, 5, 6, 8, 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2022 г. № 90 (далее – Требования № 90), согласно, которым площадь, занимаемая перегородками, учитывается в площади этажа, и, соответственно, и в площади здания (жилого и нежилого).

Согласно пункту 8 Требований № 90 в площадь жилого здания не включается площадь, находящаяся в пределах дверного проема. Под площадью дверного проема при этом следует понимать площадь, образуемую проекцией верхней плоскости дверного проема, выполненного в наружных стенах здания, на горизонтальную плоскость пола.

Положение части 6 статьи 40 Закона № 218-ФЗ предусматривает возможность в случае реконструкции здания (сооружения) осуществлять государственный кадастровый учет одновременно в отношении самого здания (сооружения) и помещений, машино-мест, созданных, образованных или измененных в результате такой реконструкции.

Примечанием 64 Приказа 631/пр определен принцип подсчета общей площади жилого помещения, а именно указывается сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и всех помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров) без понижающего коэффициента. Данная норма введена в действие с 13 декабря 2022г. В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В соответствии с частью 2.4 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) и Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстроем России издан Приказ Минстроя России от 15 октября 2022г. №631/пр «О внесении изменения в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2022 г. № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»(далее–Приказ№631/пр). Указанный приказ вступил в силу с 13декабря 2022 г.

Таким образом, учитывая длящийся характер регулируемых правоотношений, Минстрой России отмечает, что примечание 64 Приказа №631/пр распространяется на проектные декларации, по которым положительное заключение экспертизы проектной документации получено после вступления в силу Приказа № 631/пр (после13декабря2022г.). При этом информация о проекте строительства указывается в соответствии с технико-экономическими показателями, определенными положительным заключением экспертизы проектной документации и разрешением на строительство. Внесение изменений в проектные декларации, размещенные в единой информационной системе жилищного строительства до 13 декабря 2022 г., в части указания общей площади жилых помещений без учета понижающего коэффициента в подразделе 15.2 Раздела 15 формы проектной декларации, утвержденной Приказом №631, не требуется.

О площади общего имущества дома при; расчёте платы за; КР на; СОИ

Управляющая организация с такой точкой зрения не согласилась и подала иск в суд с требованием признать предписание органа ГЖН недействительным и неисполнимым. В обоснование своей позиции УО указала, что в состав общего имущества собственников в соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491 включаются помещения, которые не являются частями квартир и обслуживают более одного помещения.

Орган Госжилнадзора в суде настаивал на правильности своих выводов, сделанных после проверки деятельности управляющей организации. Представитель надзорного органа настаивал на том, что площадь общего имущества собственников в МКД, которую следует применять для расчёта платы КР на СОИ, составляет 5053,3 кв.м.

межквартирных лестничных площадок и лестниц;
коридоров, тамбуров, холлов;
вестибюлей, колясочных;
помещений охраны (консьержа).