Аккредитив При Альтернативных Сделках: последняя информация, видео советы, изменения

Содержание

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Аккредитив При Альтернативных Сделках». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Альтернативная сделка через аккредитив

Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Расчет за недвижимость через аккредитив

Для оформления аккредитива покупатель обращается в выбранный им банк, подписывает заявление на аккредитив, предоставляет документы и открывает счет. Среди основных документов — паспорт и подписанный договор купли-продажи недвижимости. На практике оформление аккредитива не занимает более 15 – 30 минут, если все документы в наличии.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

как не нарваться на мошенников и не остаться без денег/собственной квартиры;
какой из способов взаиморасчета наиболее безопасен для обеих сторон;
что должна включать в себя расписка о получении средств продавцом;
безопасен ли расчет до регистрации сделки.

Аккредитив для альтернативной сделки с недвижимостью

при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).

Если услуга проводится в пределах действия одного банковского филиала, то ее стоимость составляет 0,2% от суммы сделки, однако она не может оцениваться менее 1 тыс. и дороже 5 тыс. рублей.
Если происходит взаимодействие между разными банковскими отделениями в пределах страны, то 0,3%, сумма составляет от 1,5 тыс. до 10 тыс. рублей.
Стоимость обслуживания фиксированная – 2 тыс. рублей.

И от этого юриста (или от этого Алекса) вы узнаете, что существует такая форма расчетов за недвижимость как банковский аккредитив. Только вам нужно найти отделение банка, где готовы работать с банковскими аккредитивами. Потому что в большинстве случаев операционистки вытаращат на вас свои накрашенные глазки и будут переспрашивать, что такое ак-кредитив, типа я честная девушка и такими вещами на занимаюсь.

Что такое аккредитив

Покупатель перечисляет заявленную сумму в Сбербанк;
Банк перечисляет средства продавцу, когда объект недвижимости переходит в собственность покупателя (выполняется заказ по договору, отгружается товар и т. д.).

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

Время открытия аккредитива — 10 мин. Стоимость от руб. Сделки по купле-продаже движимого имущества между физлицами. Сделки по купле-продаже движимого имущества между физлицом и юрлицом. Кредиты Кредит на любые цели Кредит для молодежи и пенсионеров Рефинансирование кредитов Все кредиты Покупки в кредит Кредитные карты Нецелевой кредит под залог недвижимости Ипотека.

Альтернативная сделка с аккредитивом

Аккредитив может быть покрытым депонированным или непокрытым гарантированным. В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя , а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Сделки с недвижимостью через аккредитив в Сбербанке

Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа. На практике — это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов при совершении сделок с квартирами. В тех банках, где есть депозитарий депозитное хранилище , сотрудники депозитария всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

Аккредитив при покупке недвижимости: 7 шагов при сделке

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

Как работает

В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.

Еще один совет для Покупателя – уточняйте у банка размер сейфовых ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за трехкомнатную квартиру в Москве.

Удобство и безопасность расчетов при сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

Расчеты за квартиру через нотариуса

Для Откроется в новой вкладке.»>Договоров долевого участия (ДДУ), с 2022 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2022 года их применение для Застройщиков стало обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – Откроется в новой вкладке.»>счет эскроу (подробнее – по ссылке).

Для упрощения подготовки договора, если вы не хотите обращаться к юристу, можно использовать образцы и примеры. Только обязательно удостоверьтесь, что образец подходит для вашего объекта недвижимости, в нем отражен факт использования для расчетов аккредитива и обозначены его условия.

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

применяется безналичная система расчетов;
деньги хранятся на банковском счете;
наличие посредника в лице банка и безотзывной характер аккредитива делают расчет максимально надежным и безопасным, а также исключают обман со стороны участников сделки.

Как прописать аккредитив в договоре купли-продажи

Форма и порядок расчетов формулируются в специальном разделе или в отдельном пункте договора.
Форма расчетов определяется как «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
Среди условий использования аккредитива указываются:

банк-эмитент (банк, где будет оформлен аккредитив);
банк-исполнитель (банк, куда будут перечислены денежные средства в пользу продавца);
ФИО получателя средств;
сумма аккредитива (цифрами и прописью);
вид аккредитива («безотзывный покрытый»);
условие оплаты аккредитива («без акцепта»);
дата открытия аккредитива (если при составлении и подписании договора не определена, то оставляется возможность для ее проставления в договоре в будущем);
условия платежа (какие документы нужно представить в банк) — как правило, достаточно только договора купли-продажи с отметкой-регистрацией в Росреестре;
стороны договора (повторяются из шапки договора);
идентификация недвижимости (адрес местонахождения, площадь, другие существенные характеристики);
кто несет расходы, связанные с применением аккредитива (обычно они возлагаются на покупателя, но возможно и другое условие);
в качестве оговорки прописывается условие о том, что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает.

забюрократизированность и некоторая затянутость процесса принятия решения. Негласные правила работы банковских структур известны: когда заходит речь о необходимости предоставить находящиеся на его счетах средства в свободное распоряжение клиента, торопиться не в их интересах, так что неспешный подход с их стороны гарантирован уж точно. С другой стороны, есть и объективные причины тому: банк должен максимально себя обезопасить, в том числе и от возможных претензий сторон, что для тех, в свою очередь, служит дополнительной гарантией тщательности в работе кредитного учреждения. На бюрократию часто сетуют клиенты Сбербанка, но не один он такой,
дополнительные затраты, связанные с оплатой банковских комиссий за открытие аккредитивного счёта, снятия с него наличных и др. Но это неизбежное зло при использовании любого банковского инструмента.

При сложившейся на первичном рынке практике максимально защищены интересы только у застройщика. Он свои деньги получает гарантировано, а вот покупателю затем остаётся уповать на везение. Хорошо, когда застройщик проверенный, с солидной репутацией, имеет все требуемые разрешения и т. п. Но как говорится и на старуху бывает проруха, особенно по кризисным временам. От ситуации, когда объект в лучшем случае будет сдан с задержкой сроков (при таком раскладе, если заключён договор долевого участия, есть надежда хотя бы отсудить компенсацию), не застрахован никто. А если застройщик разорился, вследствие чего дом превратился в долгострой, или просто сбежал с чужими деньгами на Канары?

Недостатки аккредитива

При открытии аккредитива на сделку купли-продажи квартиры между сторонами и банком заключается отдельный договор, в котором детально прописываются все условия возврата денег одной стороне сделки или передаче их другой. Этот документ служит дополнительной гарантией и для участников сделки, и для банка от возникновения спорных ситуаций, в которых становятся как минимум трудно доказуемыми различные устные соглашения покупателя и продавца.

Крупные сделки между физическими лицами. Физические лица чаще всего используют аккредитив при покупке недвижимости. Если речь идет о сделках с другим имуществом, можно передать товар, например автомобиль, одновременно с оплатой. В случае же , скажем, с жильем придется ждать регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Что такое аккредитив

Кумулятивный и некумулятивный. Если банк разрешает плательщику зачислить не потраченную по текущему аккредитиву сумму на счет нового, такой аккредитив называется кумулятивным. Если неистраченные деньги возвращаются плательщику обратно, это некумулятивный аккредитив.

Как работает аккредитив

Отзывный и безотзывный. Отзывный аккредитив может быть аннулирован или изменен банком по поручению плательщика в любой момент, и тогда деньги перечислены не будут. Уведомлять об этом бенефициара ни банк, ни плательщик не обязаны. При экспортно-импортных операциях такие аккредитивы по правилам Международной торговой палаты не применяются.

существенное снижение рисков для обеих сторон по сделке. соблюдение условий договора контролируется третьими лицами — банками. при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).

Аккредитив — услуга банка, которая помогает не беспокоиться об исходе крупной сделки. Сбербанк берет на себя ответственность за проведение расчетов по сделке: продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что получит товар.

Удобно

На основании п. 3.8 Положения Банка России от 26.03.2022 N 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее — Положение N 254-П) обслуживание долга может быть оценено не лучше чем среднее при оценке финансового положения заемщика как среднего при осуществлении оценки ссуды до определенного договором, на основании которого ссуда была предоставлена, срока выплаты процентов и (или) сумм основного долга. В соответствии с этим категория качества такой ссуды должна быть оценена как сомнительная как минимум до первой уплаты процентов согласно условиям договора.

Говоря простыми словами, банк соглашается перечислить деньги на счет бывшего владельца после предъявления всех документов, указанных в договоре аккредитива и купли-продажи недвижимости. Он становится гарантом сделки. Покупатель именуется аппликантом (плательщиком), а продавец – бенефициаром (выгодоприобретателем, получателем денежных средств).

Расчет при помощи аккредитива в сделках с недвижимостью

Правильность внесения данных об участниках, продаваемой недвижимости (цена в национальной и иностранной валюте при необходимости).
Описание условий аккредитива (его вид, порядок и сроки выплаты, пакет документов).
На кого возлагается оплата расходов (комиссии банка) и ответственность за своевременную регистрацию договора по купле-продаже квартиры.
Что считается исполнением обязательств покупателя и продавца.

Основные понятия

Главные участники (аппликант, бенефициар) принимают решение о форме расчета, определяют ключевые условия сделки между собой, согласовывают проект договора о купле-продаже с банком, предоставляющим аккредитив, заключают его на указанных условиях.
Покупатель по заявлению открывает счет и аккредитив в банке-эмитенте.
Банк готовит документы. Оригинал аккредитивного договора специалист передает будущему владельцу недвижимости либо уполномоченному банку, где находится счет покупателя.
Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
Продавец собирает пакет оригинальных документов и отдает в банковское учреждение, выступающее гарантом сделки.
Банк тщательно проверяет его на предмет правильности, достоверности и соответствия закону. Если к документам нет претензий, то производится оплата в пользу бенефициара (продавца).