⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Пример Отчет Об Оценке Арендной Платы Нежилого Помещения». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.
Оценка арендной платы нежилого помещения
Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.
Описание
При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.
Например, в Санкт-Петербурге действует Положение №1379 от 2022 года. Город заключил 7,5 тыс. арендных сделок. В Старом Осколе (Белгородская обл.) действует Постановление главы муниципального района №628 (2022 г.). Такие местные документы устанавливают базовую ставку в подведомственной территории.
- арендатор плюсует начисления за коммунальные расходы к основной ставке платы и переводит деньги собственнику, а уже тот от своего имени производит оплату счетов;
- съемщик от своего имени заключает договоры с поставщиками услуг и от своего же имени оплачивает услуги.
Методика рыночной оценки, индексация
Плата за использование помещения вносится с момента фактической передачи объекта пользователю, независимо от даты регистрации сделки (такова позиция судебных инстанций). Съемщику это дает возможность относить в отчетности выплаченные суммы на затратную часть.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение специалиста в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости. Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
- 0 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
- 0 ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 14.11.2002 № 143-ФЗ;
Образец 1. Определение рыночной стоимости права пользования (арендной платы) нежилыми помещениями
В соответствии с перечисленными выше критериями оцениваемый объект принадлежит к офисам класса В, поэтому в дальнейших исследованиях эксперт анализировал рынок коммерческой недвижимости в данном сегменте.
В данном отчете рассматривается право собственности на условиях аренды в течение одного платежного периода (1 месяц) в отношении объекта аренды: нежилые помещения 5 этаж, общей площадью 634,00 кв. м расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. …
Оценка проведена, а отчет подготовлен с учетом основных положений Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29/07/1998 г. и в соответствии со стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (ФСО № 1,2,3) от 01.01.2001 г.
1.2. Информация о Заказчике объекта оценки
Оценщиком произведен визуальный осмотр оцениваемого имущества. Оценщик исходил из допущения, что оцениваемое имущество не обременено долговыми обязательствами. Проверка правовых и иных данных, предоставленных заказчиком, не проводилась. Указанная информация принята как достоверная.
Оспаривая законность увеличения размера арендной платы, оформленного названным уведомлением, общество представило в материалы дела экспертное заключение от 09.12.2022 N 2039/2022, выполненное общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков». Как следует из данного заключения, отчет об оценке от 09.10.2022 N ОА-04/2022-16 общества ОК «Априори» не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку при проведении оценки рыночной стоимости объекта оценщиком необоснованно не использовались доходный и сравнительный подход, а результаты, полученные при оценке затратным подходом, не могут быть признаны достоверными.
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу ( ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 сентября 2022 г. N Ф09-6062/14 по делу N А60-48753/2022 (ключевые темы: арендная плата — рыночная стоимость — отчет об оценке — односторонний порядок — уведомление)
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ( ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
1. Housing Code of the Russian Federation (HC RF) from 29.12.2022, № 188-FZ (as amended on 07.21.2022). // Consultant: Supplemental legal system -Access mode: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?r eq = doc; base = LAW; n = 166 146
Практика показывает, что величина арендной платы за пользование помещением, рассчитанная по формуле (7), определяет ее нижнюю границу. Это связано с низкой доходностью инвестиций подобного уровня на рынке недвижимости.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Павлова Ю.В.
В статье рассматривается комплексная методика определения рыночной величины арендной платы за пользование объектом недвижимости нежилого фонда на базе трех обязательных подходов в оценке. Даны рекомендации для практического расчета используемых показателей в доходном подходе. Обоснованы элементы сравнения при реализации метода сравнения продаж для определения арендной ставки на примере офисного помещения. Представлена принципиально новая технология расчета арендной платы за пользование объектом недвижимости затратным подходом. Сформированы рекомендации для согласования результатов оценки.
Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:
Отчет об оценке арендной платы квартиры
В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды. Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов»
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.
– это выраженная в денежном эквиваленте возможная плата за аренду объекта, которая в перспективе может быть взята с заинтересованного лица, с учетом условий, которые присутствовали или были созданы на момент проведения экспертизы. Необходимость проведения данной процедуры сводится к потребности владельца помещения сдавать в аренду площади под организацию офиса, производственных и торговых площадок, складов и пр.
- Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
- Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.
Оценка стоимости аренды нежилого помещения
Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:
Доходный подход к оценке стоимости недвижимого имущества предполагает капитализацию или дисконтирование будущих потоков доходов, сформированных за счет аренды. Наиболее часто используется механизм капитализации, что формализуется следующим образом:
Методика определения рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости нежилого фонда Текст научной статьи по специальности — Экономика и бизнес
п — типичный срок ипотечного кредита подобных объектов в годах; Sа — арендуемая площадь. Величина арендной платы, определенная с позиции арендатора, является ее верхней границей, так как общеизвестно, что стоимость аренды лишь в долгосрочном периоде может быть сравнима со стоимостью объекта недвижимости.
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Павлова Ю.В.
Суть затратного подхода заключается в том, что стоимость любого объекта собственности можно оценить с позиции затрат на воспроизводство или замещение аналогичного объекта с учетом износа. Очевидно, что для продавца (арендодателя) величина аренды должна покрывать понесенные затраты на содержание объекта недвижимости и компенсировать издержки упущенных возможностей на вложенный в объект капитал. В таком случае годовую величину арендной платы с точки зрения арендодателя предлагается определять по формуле (7):