⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «При Определении Срока Начала Поставки Ресурсов Рсо И Ук Какая Дата Важнее Протокола Общего Собрания Или Договора Управления Мкд». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления МКД. В этой связи принятие собственниками помещений в МКД решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение договора управления МКД в силу закона.
При Определении Срока Начала Поставки Ресурсов Рсо И Ук Какая Дата Важнее Протокола Общего Собрания Или Договора Управления Мкд
Полномочия органов государственного жилищного надзора определены в статье 20 ЖК РФ. Так, согласно части 1 статьи 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах. Ввиду того, что при прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг и ее деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2022 года № 354, нарушение РСО порядка начисления платы за коммунальные услуги будет являться нарушением положений названных Правил. Данное обстоятельство будет являться основанием для принятия органами государственного жилищного надзора субъектов РФ мер реагирования в рамках осуществления жилищного надзора. Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 года № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
2. Приводит ли принятие общим собранием собственников помещений в МКД решения, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, к автоматическому исключению из предмета договора управления, заключенного собственниками помещений в МКД с управляющей организацией, обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?
Таким образом, для расторжения договора ресурсоснабжения по названному основанию юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги. Наличие задолженности за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в МКД, не является основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.
- с даты выбора непосредственного управления прекращается договор ресурсоснабжения, заключенный УК как абонентом (Постановление ФАС УО от 11.02.2022 N Ф09-14378/13);
- с момента изменения способа управления или выбора другой УК и передачи технической документации ТСЖ и иным УК прекращаются обязательства прежней УК (Постановление ФАС СЗО от 19.03.2022 по делу N А56-3581/2022);
- с момента выбора способа управления собственниками помещений в новостройке прекращаются обязательства застройщика по договору энергоснабжения объекта строительства (Постановление ФАС СКО от 01.04.2022 по делу N А32-45767/2022).
Очевидно, что РСО должна быть уведомлена об изменении способа управления домом, хотя ни один нормативный документ на федеральном уровне не требует этого. Это в интересах, прежде всего, прежнего управляющего.
Судьба договора ресурсоснабжения при смене способа управления
Здесь сделаем небольшое отступление от комментария к Постановлению N 1445/14 и порассуждаем о весьма насущной проблеме: если ранее в качестве способа управления была избрана УК, договор ресурсоснабжения был заключен в письменной форме (УК выступала в роли абонента), но после изменения способа управления УК и РСО не подписали соглашение о прекращении договора, обязана ли УК по-прежнему оплачивать коммунальные ресурсы, поставляемые в дом?
Дополнительно обратим внимание, что в п. 18 Правил заключения договоров ресурсоснабжения включен новый пп. «д (1)», согласно которому в договоре ресурсоснабжения следует предусматривать обязательства сторон по подписанию актов, фиксирующих показания ОПУ на момент прекращения обязательств УК, в том числе в связи с исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия, аннулированием лицензии УК.
- списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих общее имущество в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД), составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных. Согласно пп. «б» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в доме, а также о лицах, использующих общее имущество в доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях, с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных рассматривается как стандарт управления МКД. В силу п. 19 того же документа прежний управляющий обязан передать новому управляющему эти данные вместе с технической документацией на дом и иными связанными с управлением домом документами. То есть рассматриваемые поправки не вносят кардинальных новшеств, а лишь упорядочивают нормативное регулирование. Добавим, что из ч. 8 ст. 9 и п. 5 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2022 № 152-ФЗ «О персональных данных» в совокупности следует, что новый управляющий может получить персональные данные собственников и нанимателей помещений в МКД от прежнего управляющего без согласия самих субъектов персональных данных;
- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД. Принимая на себя ответственность за содержание общего имущества, управляющему необходимо иметь информацию о том, что некоторые элементы используются особым образом, как минимум с целью обоснованного учета коммунальных услуг, повышения внимания к износу используемых элементов общего имущества;
- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД. Данная поправка вызывает множество вопросов, поскольку расходится с положениями ЖК РФ в части представления управляющему МКД решений и протоколов общих собраний. Напомним, что в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ в редакции, действующей с 30.06.2022, не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания его инициатор обязан представить УК, правлению ТСЖ, ЖК копии решений и протокола общего собрания. В течение пяти дней с момента их получения управляющий должен передать копии документов органу госжилнадзора. Одновременно копии протоколов в электронном виде управляющий обязан опубликовать в соответствии с требованиями пп. «з» п. 3 Стандарта раскрытия информации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2022 № 731 (см. форму 2.7, утвержденную Приказом Минстроя РФ от 27.09.2022 № 988). При этом в силу прямого указания ч. 4 ст. 46 ЖК РФ протоколы общих собраний собственников помещений в МКД и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Это необязательно офис УК. На то, что оригиналы не должны передаваться управляющему, обратил внимание Минстрой в Письме от 22.09.2022 № 31458-ОГ/04. Поскольку приоритет над постановлением Правительства РФ имеет федеральный закон (Жилищный кодекс), требовать от прежнего управляющего именно оригиналы решений и протоколов общих собраний незаконно, так как у него может просто не быть данных документов и, что важнее, он не вправе требовать их от инициатора собрания.
Передача документации на дом
Как уже было сказано, п. 18 – 23 Правил осуществления деятельности по управлению МКД регулируют порядок передачи технической документации на дом при смене способа управления по решению общего собрания, истечении срока действия договора управления или досрочном расторжении договора. В новом п. 25 предусмотрена обязанность УК передавать документы на дом лицу, принявшему на себя обязательства по управлению домом, в случае исключения сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращения действия лицензии, ее аннулирования. Точнее, по отдельному акту приема-передачи должны быть переданы документы, названные в п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, а также документы и сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги, в частности:
До проведения общего собрания владельцев помещений о выборе способа управления домом, заключения договора управления и начала поставки коммунального ресурса по договору, заключенному между УО и РСО, поставщиком коммунальной услуги признается РСО.
Кто должен оплачивать сверхнормативный ОДН
С 1 июля 2022 года введены нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН), которые определяет уполномоченный орган субъекта Федерации по состоянию на 01 ноября 2022 года. При этом, сверхнормативное потребление станут оплачивать не жильцы многоквартирного дома (МКД), а поставщик коммунальных услуг – управляющая или ресурсоснабжающая организация.
Кто оплачивает сверхнормативный ОДН
Для того, чтобы РСО заключить договор поставки коммунальных услуг с УК необходимо, прежде всего, расторгнуть существующие договоры с конечными потребителями ресурса – владельцами жилых и нежилых помещений в МКД.
И вот она разница — сверхнормативный ОДН, который как раз и приобретается управляющей организацией. То что для целей оказания коммунальной услуги на общедомовые нужды — оплачивают собственники в пределах нормативов. Остальное — зона ответственности управляющей организации.
Сверхнормативный ОДН
Согласно «Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2022)» «по общему правилу объем коммунальной услуги в размере превышения над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, управляющая организация оплачивает за счет собственных средств».
Сверхнормативный ОДН оплачивает исполнитель коммунальных услуг за счет собственных средств.
Целью подобного нормативного регулирования провозглашается — стимулирование управляющей организации к выполнению мероприятий по эффективному управлению многоквартирным домом (выявлению несанкционированного подключения, внедоговорного потребления коммунальных услуг и др.) и достижение целей этого управления, обеспечивающих благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
В этом случае бухгалтер и руководитель управляющей несут полную ответственность за этот неправомерный поступок. Если до поступления текущего платежа от потребителя на счет, ситуация будет исправлена, то наказание не последует. В противном случае назначается штраф в двойном размере от выставленной суммы.
Направлять претензию в жилищную инспекцию можно в индивидуальном порядке и коллективно. Для этого следует собрать пакет документов, подтверждающий факт нарушения. Обращаться в ГЖИ необходимо после того, как официальное письмо на имя руководства РСК было проигнорированы, о чем есть бумажное доказательство.
Проверка законности ГЖИ начисления платы ресурсоснабжающей организацией
До того, как были подписаны изменения к этому закону, заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую проходило сложно. В ЖК № 188/ФЗ с изм. 2022 года в части статьи 157, пункт 2 расписана методика начисления оплаты за предоставленные коммунальные услуги при работе с РСО напрямую.