Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей в новостройке не должно сводиться к формальной подписи акта. На приемке важно сразу увидеть строительные и отделочные дефекты: неровные стены, протечки, слабую вентиляцию, неисправные розетки, повреждения окон и другие нарушения. Если подписать акт без замечаний, застройщик позже может ссылаться на то, что квартира была принята без претензий, а устранение недочетов ляжет на собственника.

Команда {company} оказывает профессиональную юридическую помощь при недостатках ремонта в новой квартире: сопровождаем осмотр, фиксируем нарушения, готовим претензии застройщику и при необходимости защищаем интересы дольщика в суде. Ниже разобрали, как принять жилье с отделкой и без нее, что вносить в дефектный акт и когда выгоднее идти на приемку с юристом или техническим специалистом.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр квартиры требует внимательности: нужно проверять не только отделку, но и геометрию помещений, коммуникации, окна, двери и электрику. Подготовьте простой набор инструментов, который поможет сразу зафиксировать недостатки:

• тетрадь для заметок и карандаш — пригодятся для замеров, расчетов, записей и проверки тяги в вентиляции;
• камера — можно использовать смартфон: фотографии и видео помогут подтвердить обнаруженные дефекты;
• фонарь — нужен для осмотра ниш, санузла, щитка, углов, подоконников и других затемненных мест;
• строительный уровень — помогает оценить перепады стен, пола, откосов и подоконников;
• отвес — позволяет проверить вертикальность стен и дверных проемов;
• рулетка или лазерный дальномер — нужны для измерения помещений и сверки фактической площади с договором;
• недорогой электроприбор — пригодится для проверки розеток; для точных измерений можно взять вольтметр.

Каждое нарушение фиксируйте письменно и на фото, а затем переносите в смотровой лист или дефектный акт. Чем подробнее описаны недостатки, тем сложнее застройщику спорить с претензиями. Если дефект нельзя устранить, например фактическая площадь меньше указанной в ДДУ, дольщик вправе требовать соразмерную компенсацию.

Как принимать квартиру без отделки

Черновая квартира часто принимается «на глаз», но именно на этом этапе легче всего пропустить серьезные строительные нарушения. Представитель застройщика может убеждать, что все отклонения допустимы, поэтому важно заранее понимать, какие требования следуют из договора, проектной документации и строительных норм.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие крупных трещин, сколов, щелей, смещений блоков и иных видимых дефектов конструкций;
• соответствие фактической площади данным ДДУ и технического плана;
• вертикальность стен, правильность углов и отсутствие критичных перепадов между полом, потолком и перегородками;
• соответствие планировки утвержденному проекту: переносы стен и проемов без согласования недопустимы;
• состояние оконных блоков, входной двери, фурнитуры, замков и уплотнителей;
• наличие изоляции проводов и подведение коммуникаций в объеме, предусмотренном договором.

Отдельно осмотрите трубы, запорную арматуру и счетчики: элементы не должны шататься, провисать или иметь следы протечек, а пломбы должны быть на месте. Показания счетчиков лучше сфотографировать, особенно если из-за дефектов вы пока не готовы подписывать акт приема-передачи.

Проверьте микроклимат и вентиляцию. В помещениях не должно быть сырости, плесени, грибка, подтеков и стойкого запаха влаги. Тягу можно проверить листом бумаги у вентиляционной решетки: если лист притягивается, система работает.

Как принимать квартиру с отделкой

Отделка от застройщика бывает предчистовой, чистовой или частичной. Ориентироваться нужно не на устные обещания менеджера, а на приложение к договору: именно там перечислены материалы, работы и оборудование, которые должны быть переданы дольщику.

Обычно на приемке проверяют:

• фактическую площадь и конфигурацию помещений по сравнению с ДДУ;
• качество пола, стен, потолков, стяжки, штукатурки, плитки, обоев или окраски;
• монтаж оконных и дверных блоков, работу замков, ручек и уплотнителей;
• межкомнатные перегородки, двери, откосы и подоконники, если они включены в комплектацию;
• розетки, выключатели, выводы под светильники, щиток и электропроводку;
• отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию и другие инженерные системы;
• сантехнику, радиаторы, счетчики, полотенцесушители и иные установленные приборы.

Если договор предусматривает дополнительные работы — например вывод интернет-кабеля, подключение ТВ или установку конкретной сантехники, — их отсутствие также нужно включать в перечень замечаний. Застройщик отвечает за тот объем, который закреплен в документах.

Подробный чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не осмотрели все помещения и не внесли замечания в письменный документ. Используйте чек-лист ниже, чтобы последовательно пройти ключевые зоны и не упустить важные детали.

Площадь и планировка

Совет: назначайте приемку на дневное время. При естественном освещении проще увидеть трещины, пятна, перепады, дефекты окраски и другие недостатки, которые вечером могут остаться незамеченными.

Измерьте длину и ширину каждого помещения на уровне пола. Комнаты сложной формы разделите на простые фигуры, рассчитайте площади и сложите результат. Если фактические показатели меньше договорных, зафиксируйте расхождение и заявляйте требование о компенсации или перерасчете.

Входная дверь

Сверьте размер проема с проектом, проверьте стяжку у входа, работу замков, петель и уплотнителей. Дверь не должна скрипеть, цеплять коробку или самопроизвольно закрываться. Простой тест: оставьте полотно приоткрытым — при неправильной установке оно начнет двигаться само.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без крошения, глубоких трещин и пустот. Сравните толщину и качество покрытия с условиями договора. В квартире с отделкой дополнительно осмотрите ламинат, плитку, плинтусы и переходы: материалы должны быть уложены аккуратно, без вздутий и щелей.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны. Если планируются натяжные потолки, видимые швы не всегда критичны, но высоту помещения нужно измерить обязательно. Существенное отличие от ДДУ или нарушение минимальных параметров может стать основанием для требований к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность, углы и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может привести к дополнительным расходам на выравнивание перед ремонтом. Для влажных зон важно учитывать применимость материалов: отделка санузлов должна соответствовать назначению помещения.

Важно: допустимые отклонения зависят от типа конструкции и применимых строительных норм. Если сомневаетесь, лучше зафиксировать дефект и показать документы специалисту.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители, откосы и подоконники. Створки должны открываться и закрываться без усилий, стекла — не иметь трещин и сколов, монтажная пена — быть защищена от солнца и влаги. Все замечания вносите в акт.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогим телефоном или ноутбуком. При неисправной сети техника может выйти из строя. Используйте простой электроприбор, тестер или вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверяйте не одну, а все точки электропитания и освещения. Если по договору застройщик обязан установить цоколи, автоматы, выключатели или выводы под светильники, их отсутствие нужно указать в дефектном акте. Исправность одной розетки не подтверждает работоспособность всей сети.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. У стояков не должно быть луж, влажной стяжки, следов подтеков и запаха канализации. Запорные краны должны быть доступны и работать корректно, а в санузлах важно проверить наличие предусмотренных выводов и тройников.

Отопление

Осмотрите трубы, крепления и радиаторы. Батареи должны быть установлены ровно, надежно закреплены и не иметь повреждений. Если договором предусмотрены терморегуляторы или иные элементы, они должны быть переданы вместе с квартирой.

Вентиляция

Плохая тяга, обратный поток воздуха или полное отсутствие вентиляции — основание для замечаний. Зафиксируйте проблему в акте и требуйте устранения, потому что от работы вентиляции зависит микроклимат, безопасность и сохранность отделки.

Следы вредителей

В новой квартире не должно быть насекомых, помета, личинок или иных признаков заражения. Если такие следы обнаружены, можно требовать дезинсекции и устранения причины. Иногда для подтверждения проблемы требуется экспертный осмотр.

Как правильно оформить замечания

Все выявленные дефекты нужно внести в дефектный акт, ведомость замечаний или лист осмотра. Укажите дату, адрес, описание нарушения, место обнаружения и приложите фото. Документ подписывает дольщик и представитель застройщика; отказ от подписи стоит дополнительно зафиксировать.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под честное слово» с обещанием все исправить позже. После подписания застройщик может утверждать, что существенных претензий не было, и спорить с ним станет сложнее. Лучше добиться письменной фиксации сроков и перечня работ.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает иной вариант урегулирования, например дополнительную площадь или помещение. Такое предложение можно принять, но только после оценки его реальной выгоды и юридических последствий.

Что проверить в подъезде и общих помещениях

Подъезд, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявлять замечания по нарушениям в этих зонах самостоятельно или вместе с соседями, направив коллективную претензию застройщику.

Чаще всего в общих помещениях встречаются трещины в отделке, перекошенные двери, проблемы с лифтами, протечки, сырость в подвалах и дефекты на технических этажах. Эти недостатки также должны быть устранены в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка подходит, если у дольщика есть опыт и понимание строительных норм. Но на практике многие дефекты обнаруживаются уже после заселения, когда ремонт выполнен, а доказать ответственность застройщика становится сложнее и дороже.

{company} помогает дольщикам принимать квартиры в Казани и защищать права при строительных недостатках. Мы анализируем договор, сопровождаем осмотр, фиксируем дефекты, готовим претензии и при необходимости представляем клиента в суде. Вы можете присутствовать на приемке лично или оформить доверенность, чтобы специалист действовал от вашего имени. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить формат сопровождения.